해외 부동산 대출 펀드의 레버리지 부동산 대출 펀드 투자에서 레버리지를 잘 봐야 하는데요, 서로 다른 펀드 간의 레버리지 수준 비교가 쉽지 않아요. 다양한 방법으로 대출을 받고 있어 에퀴티 펀드도 비교가 쉽지 않아요.그런데 부동산 담보 대출 펀드는 제대로 파악하기에는 더욱 어렵습니다.에퀴티 펀드는 어떤 형태로 담보 대출 대출금의 합계가 순자산을 비교할 뿐입니다. 100원 펀드 A에서 투자한 부동산 평균 LTV가 40%이지만, 펀드에서 30원을 빌렸다면 실질 LTV는 70%입니다. 펀드 B는 평균 LTV60%로 펀드단에서 별도로 차입이 없으면 실질 LTV도 60%입니다.그리고 트렌치를 아무리 복잡하게 나누어도, 차주의 입장에서는 차입이 시작된 구간은 같습니다. 그러나 부동산 대출 펀드는 최대 LTV도 중요하지만 투자 대상의 트렌치가 다르기 때문에 출발 지점도 중요합니다. 이어 론 펀드는 자신들이 투자한 대출을 담보로 대출 받기도 합니다. 부동산이 아니라 담보 대출에 대한 론입니다. 그리고 요즘에는 에퀴티 펀드에서도 빚 펀드는 많지는 않지만 가끔 아직 대출 약정 금액을 담보로 대출 받거나 펀드 신용으로 대출 받거나 합니다.굳이 비교하면 되지 못하는 건 아니에요. 실질 LTV가 아닌 시뮬레이션에 의한 예상 손실률을 산정하고 그것을 비교하면 됩니다.시뮬레이션 방법은 강력하죠. 거의 모든 투자 방안을 예상 수익률과 손실률뿐만 아니라 확률과 분포까지 요구할 수 있습니다.그러나 실무적으로는 원하는 결과를 정하고 이에 맞추어 입력 데이터(input data)을 조정하는 경우가 많아서 그렇다고 생각하지만 실제로는 의미가 없는 경우가 많습니다. 입력 데이터가 1~2개라고 조정이 어렵지만 입력 데이터가 많아지자 제3자가 보기에 의한 정교하게 보이는 희망하는 값이 나오게 조절하기 쉽습니다.그리고 레버리지 관련 사항을 모두 밝힐 운용 회사와 임의로 일부를 가리는 운용사가 있는 점도 비교 가능성을 떨어뜨립니다. 솔직히 모든 것을 밝힐수록 더 많은 레버리지를 사용하는 것처럼 보일 수 있으니까.모든 운용 회사가 그런 것은 아니지만, 한 운용사는 이전의 시리즈 중에서 손실한 펀드의 이야기를 할 때에는 숨겨진 지렛대까지 꺼내고 밝히고 당시의 높은 레버리지로 손실이 나왔는데, 그것에서 교훈을 얻고 지금은 그런 복잡한 지렛대(레버리지)를 사용하지 않고 총 레버리지 수준도 낮은 지금 판매하는 펀드는 그런 위험이 없다고 합니다.그런데 이전의 펀드의 성과가 지나치게 좋으면 숨겨진 지렛대의 때문이라고는 말하지 않습니다. 자기들이 잘 투자한 때문이고, 그것이 자신들의 경쟁력이라고 합니다.
해외 부동산 대출 펀드의 레버리지 부동산 대출 펀드 투자 시 레버리지를 살펴봐야 하지만 서로 다른 펀드 간 레버리지 수준 비교가 쉽지 않습니다. 다양한 방법으로 차입을 하고 있기 때문에 에퀴티 펀드도 비교가 쉽지 않습니다.그런데 부동산 대출 펀드는 제대로 파악하기에는 더 어렵습니다.에퀴티 펀드는 어떤 형태로든 대출을 받는 차입금의 합계와 순자산을 비교할 뿐입니다. 100원짜리 펀드 A에서 투자한 부동산의 평균 LTV가 40%인데 펀드에서 30원을 빌렸다면 실질 LTV는 70%입니다. 펀드B는 평균 LTV 60%로 펀드단으로부터 별도 차입이 없으면 실질 LTV도 60%입니다.그리고 트렌치를 아무리 복잡하게 나눠도 차주 입장에서는 차입 시작 구간은 동일합니다. 하지만 부동산 대출 펀드는 최대 LTV도 중요하지만 투자 대상 트렌치가 다르기 때문에 시작점도 중요합니다. 심지어 대출 펀드는 자신들이 투자한 대출을 담보로 대출을 받기도 합니다. 부동산이 아니라 대출에 대한 대출입니다. 그리고 요즘은 에퀴티 펀드에서도 대출 펀드는 많지 않지만 가끔 미대출 약정 금액을 담보로 대출을 받거나 펀드 신용으로 대출을 받기도 합니다.굳이 비교한다면 안 될 일이 아니에요. 실질 LTV가 아닌 시뮬레이션으로 인한 예상 손실률을 산정하고 그것을 비교하면 됩니다.시뮬레이션 방법은 강력합니다. 거의 모든 투자 방안을 예상 수익률과 손실률뿐만 아니라 확률과 분포까지 구할 수 있습니다.그런데 실무적으로는 원하는 결과를 정하고 그에 맞게 인풋 데이터(input data)를 조정하는 경우가 많기 때문에 그렇겠지만 실제로는 의미가 없는 경우가 많습니다. 인풋 데이터가 1~2개면 조정이 어렵지만 인풋 데이터가 많아지면 제3자가 보기에 더 정교해 보이고 원하는 값이 나오도록 조절하기 쉬워집니다.그리고 레버리지 관련 사항을 모두 밝히는 운용사와 임의로 일부를 숨기는 운용사가 있는 점도 비교 가능성을 떨어뜨립니다. 솔직히 말해서 모든 것을 밝힐수록 더 많은 레버리지를 사용하는 것처럼 보일 수 있으니까요.모든 운용사가 그런 것은 아니지만 한 운용사는 이전 시리즈 중 손실된 펀드 이야기를 할 때는 숨겨진 레버리지까지 끌어내서 밝혀냈고, 당시의 높은 레버리지로 인해 손실이 났지만 그로부터 교훈을 얻어 지금은 그런 복잡한 레버리지를 사용하지 않고 총 레버리지 수준도 낮아 지금 판매하고 있는 펀드는 그런 위험이 없다고 합니다.그런데 이전 펀드의 성과가 지나치게 좋으면 숨겨진 레버리지 때문이라고는 말하지 않습니다. 자기들이 잘 투자했기 때문이고 그게 자기들의 경쟁력이래요.
