아파트 미분양 소식이 이제 흔한 뉴스가 돼 버렸다. 과거 부동산 훈풍 시기에는 남은 땅에 분양하는 것만으로도 무조건 1순위 마감이었지만, 그 짧은 세월이 흘렀음에도 격세지감을 느끼게 된다. 아파트 미분양에다 최근 금리 상승으로 아파트 분양시 중도금도 무이자가 아니다. 물론 원래 아파트 중도금은 무이자가 아니었다. 은행에서는 이자를 매기지만 건설사가 혜택이라고 강조하고 전액 무이자라고 강조하고 있을 뿐! 하지만 이제 어느 건설사가 높은 금리의 중도금 무이자를 대신 내줄까. 분양자 이자는커녕 자신들의 부채에 대한 이자도 갚기 어려운 시기이기 때문이다.
<출처 : 네이버 뉴스>
다만 현금이 풍부한 건설사라면 중도금 이자를 대신 내는 게 미분양보다 낫기 때문에 자신들의 이익을 줄여서라도 중도금 무이자 혜택을 내세울 것이다. 명품이 빼곡하다거나 방 전체 천장형 에어컨 설치 등의 혜택을 내걸고 있는 곳도 있었다. 음…하지만 돈이 될 만한 아파트는 이런 혜택을 내걸지 않아도 1순위 마감이 된다. 무리해서라도 분양하려는 데는 다 이유가 있는 법이다.이 같은 부동산 급하락을 막기 위해 정부에서도 다주택자를 위해 주택임대사업자 제도를 부활시키겠다고 한다. 취득세, 양도세 혜택에 이어 잇따라 다주택자를 위한 선물세트를 내놓고 있다. 주택임대사업자 제도, 과거 혜택이 너무 많다며 갑자기 없애버린 제도인데 다시 부활이다.
어느 제도나 동전의 양면과 같다. 장점이 있으면 단점도 있기 마련이니 주택임대사업자의 장점, 단점에 대해 명확히 알아두자. 주변을 둘러보면 모두가 본인처럼 돈이 없어 보이지만 넘치는 현금을 주체하지 못해 집 어딘가에 가둔 사람도 많기 때문에 이들이 움직이면 부동산 시장에도 변화가 생기게 된다. 아파트 단지가 수천 가구로 돼 있어도, 단 한 가구 가격만 실거래로 표시돼도 해당 아파트 수천 가구의 기준가격이 돼버리는 기이한(?) 현상이 있는 대한민국이기 때문이다.
주택임대사업자 등록시 장점과 단점
아파트에 대해 주택임대사업자 등록이 불가능했는데 지금은 가능하게 해제한다고 하니 현금보유자는 공부해두자. 각종 세제 감면 혜택은 물론 종합부동산세에도 과세 대상에서 배제된다. 주택임대사업자는 상가를 임대하는 일반임대사업자와는 차이가 있으므로 주택임대사업자 등록 시 어떤 장점이 있고 또 단점은 어떤 것이 있는지 알아두도록 하자.▼주택임대사업자 등록시 장점
취득세 완화 수도권 6억원/비수도권 3억원 이하 60㎡ 이하 85~100% 감면 60㎡ 이상~85㎡ 이하 50% 감면 종합부동산세 합산배제 재산세 감면 양도소득세 중과 배제(의무임대기간 8년 반드시 충족해야 함) 양도소득세 장기보유특별공제 오래 보유할수록 양도세 공제율 상승(8년 이상 장기보유시 양도세 50%, 10년 이상시 70%까지 공제) 임대소득세 감면i) 수도권 및 기타 도시지역: 전용면적 85㎡ 이하 – 단기임대 30% / 장기임대 75% 감면i)
▼주택임대사업자 등록시 단점
대출규제 보증금 반환용 대출 불가로 세입자 보증금 반환 어려움 발생 가능.부동산 정책의 낮은 신뢰도-과거에 그랬던 것처럼 정권이 바뀔 경우 해택을 모두 축소하고 폐지될 가능성이 있다.- 주택임대사업자 자격을 상실해 종합부동산세를 받는 경우도 발생한다.매도금지 10년간 매도금지.임대료 인상 제한 임대기간 중 임대료 상승폭 5% 이내 유지 필수 정기적인 사업자 현황 보고 – 반드시 표준임대차계약서를 사용해야 하며 임대조건 변경 시 공시 및 신고 필요 – 매년 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해 면세사업자 현황 신고 필요.
▼ 표준 임대차 계약서 샘플
이상 주택임대사업자제도의 대표적인 장점과 단점에 대해 알아봤습니다.어떤 법이든 장단점이 있지만 개인적인 의견으로는 정권, 정책 변화에 따라 주었던 혜택을 다시 빼앗을 것이 아니라 한 번 정해진 정책은 해당 정책이 실행되는 기간에 진입한 다주택자에게는 영구적으로 혜택을 제공하겠다는 확약이 이뤄져야 하지 않을까 생각합니다. 그렇지 않으면 귀턱걸이가 되어 버리니까요. 정책의 생명은 “신뢰”가 아닐까 생각합니다. 믿고 들어온 사람에게는 적어도 그런 혜택을 끝까지 보장하겠다는 굳은 의지가 추가적으로 필요해 보입니다.
